غريبة عن قيمة المنزل الخاص لوس ألتوس في منطقة السوق اليوم العقارات؟واللقطة لدينا سوق حرة الإجابة عن كثير من الأسئلة التي قد تكون لديكم حول:
كيف أسعار البيع مقارنة مع الأسعار المعلنة؟
مدى السرعة التي يتم بيع المنزل الآن؟
ما هي بيع المنازل وما هي لا؟
إكمال طلب لقطة شكل سوق أدناه.تأكد للدخول في تفاصيل حول منزلك.سنقوم البريد الإلكتروني الذي لقطة سوق التفاعلية.علما، لن معلوماتك استخدامها لاستدراج العروض وتطمئن إلى أن سيتم تقاسم أيا من المعلومات الخاصة بك مع أو بيعها لأحد.
وسوف تتلقى ما؟
تباع عليك أن تكون قادرا على رؤية منازل حي للبيع والمنازل وقوائم جديدة.عليك أن تكون قادرا على عرض البيانات اتجاه لمدة 90 يوما لعدة أيام في السوق، وبيع مقابل أسعار يسأل، وطلب مقابل أسعار بيعها، وعدد من المنازل التي تباع.
هل تريد أن تعرف قيمة منزلك في السوق اليوم العقارات؟
سوف تتلقى أيضا معلومات مفصلة عن مدارسنا المحلية الكبرى العامة والخاصة.
لقطة السوق يوفر القطاعين العام والخاص معلومات المدرسة
يجب أن نعرف أين يقع صيدلية المحلية؟لقطة في السوق ويوفر معلومات قيمة المجتمع كذلك.
لقطة السوق يوفر معلومات المجتمع
لتبدأ، وطلب لقطة الخاص بك السوق عن طريق استيفاء استمارة الطلب المذكور أعلاه.
كل ذلك في كثير من الأحيان، أتلقى منشورات سقطن على اعتاب منزلي وسألوني لبيع بيتي لشخص هو "ترغب في شراء عقار في حي بلدي." لقد تم تلقيها من نفس الشخص لأكثر من 5 سنوات، لكنه لم انتقلت الى حي. وأتساءل لماذا؟
في هذه نشرة خاصة، وحددت بوضوح شروط المشتري المغادرة:
وسوف شراء ممتلكات في "كما هي: حالة
وسوف تدفع الثمن العادل
وسوف تدفع نقدا
يمكنك البقاء في المنزل لفترة من الوقت بعد أن أغلق
أنا لست وكيلا
وسوف يدفع كل التكاليف الختامية
سأجعل هذه الصفقة بسهولة ويسر
الفقرة الثانية على ما يلي ...
واضاف "اذا كنت تفكر في البيع، واسمحوا لي ان اعرف وسأكون سعيدا للقاء معكم وتقديم عرض عادل. أنا لست وكيل عقاري. أنا مهتم في الممتلكات في هذا الحي. وأتطلع إلى الاستماع منك .... "
وكان في أسفل عنوان اسم والهاتف والبريد الإلكتروني والعشرين.
من لمحة سريعة يبدو كما لو أن هذا هو فقط الرجل الذي يريد ان يتحرك إلى جواري لوس ألتوس. كيف الاغراء، وقال انه يحب جواري، وتريد أن تكون جارتي. أنا فعلت القليل من البحث، وهذا ما تبين لي.
المشتري هو مستثمر عقاري. انه يريد لشراء منزل إذا كان يمكن أن تجعل المال على ذلك. أنا لا أريد أن أراه يفعل ساحة العمل خارج الجبهة. أولاده لن يلعب مع الألغام. وقال انه لن يكون في حي كتلة حزب!
نشرة له يجعلها تبدو كما لو انه غير مهتمة حقا في شراء في حي للاستخدام الشخصي، ولكن الواقع هو ان تشتري وتبيع منازل خارج السوق لجني الأرباح. وهو نظام متطور جدا نجاحها يستند في جزء منه على عدم المعرفة أو التطور من المنزل.
هنا هو كيف يعمل
بعد استهدفت حي مع منشورات (على ما يبدو الحي الذي يقيم فيه هو كامل شبه جزيرة سيناء)، وقال انه يتلقى اتصالا من البائع منزل المطمئنين. انه يقدم أقل بكثير من العرض في السوق ولكنه يجعل الأمر يبدو أفضل من خلال جعل عملية سهلة على البائع (شراء "كما هي"، تدفع نقدا (هل حقا كذلك؟)، ودفع تكاليف اغلاق، والسماح لصاحب المنزل للبقاء في المنزل الخ. ).
عقد يضعه و / أو المحال اليه والمشتري (وهذا يتيح له تعيين حقوق المشتري التعاقدية لطرف ثالث). سواء قبل أو أثناء وجوده في العقد، وقال انه يؤمن المستثمر / المشتري الذي سيتولى عملية الشراء، وقال انه يزيل نفسه من العقد، والمستثمر الجديد / المشتري يصبح المشتري. وقال انه يمشي بعيدا مع رسم كبير لإقامة هذه الصفقة (لا يحتاج إلى ترخيص العقارات لهذا؟). المشتري الجديد يحصل على منزل أقل من السوق وترك البائع يتساءل ماذا حدث.
المستثمر لا يريد والعقارات المهنية، وحقيقي المحامي الحوزة، أو أي شخص آخر قد فحص الصفقة المعنية. فإن أكثر العيون التي تنظر إلى الصفقة وأقل احتمالا للاتفاق من خلال الذهاب.
لماذا هذه صفقة سيئة بالنسبة للبائع المنزل؟
ويقوم المستثمر بشراء فقط الخصائص التي تباع أقل بكثير من سعر السوق - البائع هو ترك مبلغا كبيرا من المال على الطاولة.
ويقوم المستثمر بشراء العقارات فقط "خارج السوق" لأنه يعلم أحد المنازل المعرضة للسوق سيكلفه المزيد من الأموال إلى حد كبير، مما يقلل من ربح له - مرة أخرى، بائع يترك المال على الطاولة.
عن طريق تعيين العقد لآخر، والبائع الذي لا يعرف أن المشتري هو في الحقيقة ما هي مؤهلات أو المشتري - هناك احتمال أكبر بكثير من أن الصفقة لن تمر.
للمستثمر غير المرخصة حقيقي شخص المبيعات حتى الآن يتصرف وكأنه واحد (وهذه الأنشطة غير المشروعة؟) - قد تنطوي على البائع في مشاكل قانونية في المستقبل.
يمكن للمستثمر ربط خاصية لعدة أشهر (حتى انه / انها تجد مشتريا) - وبالتالي منع البائع من بيع المنزل إلى أي شخص آخر.
ملاحظة: لا أعتقد أن أنشطة المستثمر غير قانونية.ومع ذلك، والنشرات له مضللة ويرتبط مباشرة إلى عدم نجاحه البائع من المعرفة بالسوق.
إذا تلقيت واحدة من هذه النشرات وغريبة، وتأكد من فهم كامل للاتفاق والشخص وراء هذه الصفقة قبل الالتزام بأي شيء. يجب أن تعرف أنه إذا اخترت لبيع منزلك خارج السوق أو في شكل قائمة جيب، فإنه من المحتمل جدا أنك سوف صافية أقل من المال إذا كنت بيعه مع تعرض السوق الكامل، وإذا اقترب، اتصل السمسار الخاص المحلي أو محامي العقارات التي تتخصص في هذا النوع من المعاملات لمعرفة ما اذا كان هو في مصلحة الخاصة بك لبيع الخاص بك منزل بهذه الطريقة.
إذا كان لديك تساؤلات حول ما هو في مصلحة الخاصة بك عند بيع منزلك في السوق اليوم العقاري، يرجى الاتصال بي مباشرة في 650 917-4250.
ويمكن تقييم الممتلكات منخفض تحدث في أي سوق العقارات. في سوق صاعدة، يمكن إنشاء عروض متعددة سعر العقد النهائي أعلى من خصائص مشابهة الراهنة. في سوق في الانخفاض، قد تكون القيم التقييم لا يأتي في القيمة. كلا من البائع والمشتري يريد البيت لتقييم لسعر قابل للتفاوض، ولكن أحيانا لا. ماذا يمكن للمشتري أو البائع لا إذا خاصية لا تقييم عند أو أعلى من سعر الشراء عن طريق التفاوض؟
1. يمكن للمشتري جلب الاموال الاضافية لتعويض الفرق بين القيمة المقدرة وقيمة العقد.
2. ويمكن للمشتري والبائع اعادة التفاوض على سعر العقد وصولا الى سعر القيمة المقدرة.
3. لا يمكن للبائع ينطبق على سعر شراء العقد، وربما حمل مذكرة 2 عن الفرق بين القيمة المقدرة وشراء قيمة العقد.
4. ويمكن للمقرض أن تأمر تقييم الثانية التي قد تأتي في القيمة و / أو طلب للطعن في تقييم الأصلي. ويمكن أن يستند الطعن في المثمن باستخدام خصائص مشابهة خاطئ أو التي عفا عليها الزمن، وعدم المثمن من المعرفة في المجتمع (المقارنة بين اثنين من المنازل من مختلف الأنظمة المدرسية وغيرها) أو المثمن باستخدام معلومات غير صحيحة حول منزل (أي حجم، وما إلى ذلك وسائل الراحة سن ).
5. يمكن للمشتري قتل القرض مع البنك الأصلي وبداية جديدة مع قرض جديد، وبعد ذلك تقييم جديد. يجب على البائع أن توافق، وهذا سيستغرق وقتا وانها قد لا تسفر عن نتائج مختلفة. إذا كانت هناك تساؤلات حول قدرة العقار لتقييم، يمكن للمرء أن يتضاعف الوكالة مع اثنين من المقرضين بحيث يكون لديك نسخة احتياطية في مكان وينبغي للمقرض الأول (القيام به لتقييم الأقل) لن تكون قادرة على القيام بها.
6. يمكن أن يتفق الطرفان على إلغاء الصفقة.
منذ عام 1994، ولقد رأيت تقريبا كل من هذه الاستراتيجيات في رد فعل على قيمة تقييم منخفض المستخدمة. إعادة التفاوض على سعر شراء و / أو وجود مشتر في جلب المزيد من الاموال على ما يبدو استراتيجية الأكثر استخداما للحفاظ على هذه الصفقة معا. ومع ذلك، فإنه يعتمد في الواقع على وكلاء العقارات المشتري، البائع الحقيقي وعقد اجتماع للعقل والعمل على انجاحه.
وينبغي أن لديك أسئلة حول شراء أو بيع المنزل، يرجى الاتصال بي مباشرة أو نص في 650 465-0755.
لقد تم بيع العقارات السكنية في لوس ألتوس والمجتمعات المحلية المحيطة بها منذ عام 1994. أكثر من مرة عندما أكون ممثلا للمشتري، وأنا لا يتحدث مباشرة مع المالك. أتحدث مع وكيل قائمة، والذي بدوره في محادثات مع نظيره / العميل البائع لها. ومع ذلك، كل مرة واحدة في حين قمت بتشغيل إلى منزل تباع من قبل المالك أو من قبل المالك وكيل هذا يمكن أن يكون أقل من الوضع المثالي لجميع الأطراف المعنية.
من المفهوم تماما أن البائع وكلاء ترغب في بيع منازلهم. لقد فعلت ذلك لنفسي - مرة واحدة. لماذا أدفع لشخص آخر لبيع منزلي؟ بعد كل شيء، وهذا ما أقوم به من أجل لقمة العيش. وأنا أعلم أن سوق العقارات. وأنا أعلم أن خصائص مشابهة. وأنا أعلم الأحياء ومثل ما المشترين. وأخيرا، وأنا أعلم بيتي مثل أي عامل آخر يمكن. وهذا هو المكان الذي تبدأ المشاكل.
التعامل مع بيع مقابل من قبل أصحاب من الصعب بما فيه الكفاية، ولكن التعامل مع واحد الذي هو أيضا وكيل عقاري يمكن أن يكون صعبا للغاية وذلك للأسباب الخمسة التالية:
1. وكيل أصحاب تفتقر إلى الموضوعية لعرض وطنهم مشتريا من شأنه. أن اللون الصدأ انكح السجاد لا يجعل المنزل الرجعية ويستحق أكثر من ذلك. بدلا من ذلك، فإنه يجعلها تبدو قديمة ومتعب وقيمتها أقل. بائعي الوطن الناجحة فهم الحاجة للنظر في المنزل من خلال وجهة نظر المشتري.
2. وكيل أصحاب التفكير يرتبط الثمن الذي يدفع عن وطنهم إلى قيمته الحالية. وفي كثير من الأحيان وكيل أصحاب تتصرف مثل بائعي الوطن التقليدية. على الرغم من أنهم يعرفون بأن ليس هناك سبب وعلاقة التأثير، وكيل أصحاب الاعتقاد (أو الأمل) أن وطنهم يستحق أكثر من المبلغ الذي دفعته لذلك. مرحبا، لمجرد انك دفعت $ $ $ من أجل الوطن، لا جعله يستحق $ $ $ $ زائد. هذا صحيح خصوصا في ظل المناخ السائد اليوم العقارات. الظروف الحالية للسوق تحديد قيمة منزل في السوق الحالية. في عيون للمشتري، والملكية الخاصة بك لا يضيف أو ينتقص من قيمة المنزل.
3.يمكن أن يكون وكيل أصحاب غير منطقي. هذا عادة ما تصبح واضحة في أثناء المفاوضات. مقارنة مبيعات المنازل هي أن مجرد وقابلة للمقارنة. وكيل أصحاب استخدم مبيعات المنازل قابلة للمقارنة عند وضع القيمة السوقية للمنازل موكليهم. بعد يحصل انحرفت هذه العملية نفسها عندما نتعامل مع منازلهم. أحبه عندما تذهب أكثر من المبيعات مقارنة مع مالكي وكيل، إلا أنهم يعتقدون دائما أن وطنهم يستحق أكثر لأن لديها "المحتملة". مرحبا، ومراقبة الأرض لتوم وكيل، وإمكانات لا يعني شيئا! ننظر إلى الأرقام.
4. وكيل أصحاب رمي أحيانا الأخلاق من النافذة عندما يتم التعامل مع الآخرين على بيع منازلهم. هل هذا مقصود؟ لا، لكنه يحدث. انها لا ملء وثائق الكشف بدقة أو ينقص بعض المعلومات؟ وكيل أصحاب فهم عملية بيع المنزل، ولكن كثيرا ما تجاهل هذه العمليات. على سبيل المثال، قد يكون وكيل مالك يقول وكلاء أنه سيتم النظر في العروض "، كما أنها تأتي في قلوبكم". ثم عندما يتم تقديم عرض واحد فقط، فإنها تغيير قواعد ونقول للمجتمع العقارات التي يحتجزونهم قبالة تبحث في العروض حتى تاريخ معين في المستقبل. في هذه الأثناء كانت "تسوق" العرض الأصلي إلى المشترين المهتمين وعملائهم. تغيير قواعد منتصف الطريق تلدغ عادة وكيل مالك في المؤخر من قبل التسبب في تخويف المشترين الصلبة وعملائهم. على عكس عندما يكون البائع المنزل التقليدي يجند السمسار لبيع وطنهم، لا يوجد أي الزوج الثاني من العيون للإشراف على العملية عندما وكيل مالك تبيع له / منزلها.
5. يمكن للعامل أصحاب تخويف أصحاب المنازل المحتملين من "الوفرة فوق". من أي وقت مضى الذهاب الى البيت المفتوح الذي استضافته مالك؟ أن مالك يلي لك حول، لافتا إلى أنهم يحبون كل شيء عن هذه الممتلكات. نوع من التهيج. وكيل أصحاب تفعل هذا لدرجة "نطة". انهم سوف التقي بكم في الباب، وأريد منك أن "الاشتراك في"، ومن ثم المشي قدمين وراءك لافتا إلى عباءة الموقد جميل وكم بالنسبة لهم. زاحف! التراجع والسماح للتجار نلقي نظرة على المنزل في وتيرتها.
يتعلق الأمر في الواقع إلى حقيقة أن أي شخص بيع بيتهم يمكن أن تكون بعيدة جدا عاطفيا استثمرت في المنزل لجعل القرارات الجيدة العقارات. ليس هناك مرشح الهدف، لا الزوج الثاني من العيون. التي هي واحدة من فوائد التعاقد مع سمسار عقارات لبيع منزلك. وقال سمسار عقارات ننظر إلى الأمور بموضوعية وتعطيك منظور اللازمة لتحقيق أهدافك العقارات.
اذا كنت بحاجة الى شخص ما لتعطيك إجابات حقيقية لأسئلتك العقارات، ودعوة أو نص لي في 650 465-0755
وفقا ليونغ أبليتون ليزلي، رئيس الخبراء الاقتصاديين لجمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين، وينبغي أن مبيعات المنازل في ولاية كاليفورنيا زيادة حوالي 2٪ ومتوسط أسعار المساكن، الذي انخفض بنسبة 4٪ في عام 2011، ينبغي أن يكون على ارتفاع طفيف. انقر على السيارة 2012 الإسكان توقعات السوق لاطلاق النار الفيديو المفاجئة 2 دقيقة.
هذا هو معلومات لطيفة، لكنه لا يقول لنا حقا القصة الحقيقية عن ما يحدث في مجتمعاتنا المحلية في سوق العقارات. بل هو توقعات على مستوى الولاية، وليس لوس ألتوس أو جبل توقعات الشخصي. وفيما يلي أرقام مجتمعاتنا المحلية.
واحد مبيعات منزل العائلة في لوس التوس - 2011
وشهدت لوس ألتوس 308 منازل عائلة واحدة بيع في عام 2011، انخفاضا من 7.8٪ عام 2010 (334). قد يعتقد المرء أنه نظرا لأن عدد من المبيعات وانخفضت أسعار البيع التي ستكون أيضا إلى أسفل. ومع ذلك، هذا ليس هو الحال. وكان متوسط أسعار البيع بزيادة 6.3٪ من $ 1550000 (2010) إلى 1647000 $ (2011). وكانت مبيعات نشطة، مع متوسط أيام في السوق انخفاضا من 53 (2010) إلى 40 (2011). وأخيرا، فإن لائحة الأسعار إلى نسبة سعر البيع أيضا، من 98.1٪ (2010) إلى 99٪ (2011). وكان البائعون أكثر واقعية في أسعارها يسأل.
الشقة / Townhome المبيعات في لوس التوس - 2011
تسعة وأربعين الشقق الخاصة / مجمع الضمان وثيق في لوس ألتوس في عام 2011. هذا هو ما يصل 19٪ من عام 2010 (41) و 25٪ في الفترة من 2009 (39). وكان متوسط سعر البيع أيضا بنسبة 5.3٪ من مبلغ 760K (2009، 2010) إلى 800K في عام 2011. وقد خفض عدد أيام على السوق لالشقق / مجمع في النصف من 103 يوم (2010) إلى 52 يوما في عام 2011. وأخيرا، قفز سعر القائمة لنسبة سعر البيع بمقدار نقطتين مئويتين من 96٪ إلى 98.3٪، مشيرا إلى أن الباعة في تسعير واقعي ممتلكاتهم.
الرسوم البيانية أدناه تظهر الأرقام. ملاحظة: تم أخذ جميع البيانات من MLSListings.com المحلية عندنا مزود خدمة الوسائط المتعددة.
هل انت فضولي لمعرفة ما الذي لوس ألتوس منزل بيعت في عام 2011؟
انقر على 2011 تقرير لوس ألتوس ملخص سكني للحصول على التفاصيل (العنوان، سعر البيع، وحجم الخ) على كل أسرة واحدة المنازل التي أغلقت الضمان في عام 2011 في لوس التوس. ملاحظة: تم أخذ جميع البيانات من النظام متعدد الأطراف المحلية عندنا ويعتبر دقيق ولكن غير مضمونة.
هل انت فضولي لمعرفة ما الذي الشقة لوس ألتوس أو Townhome يباع في عام 2011؟
انقر على 2011 شقة لوس ألتوس: Townhome تقرير موجز سكني للحصول على التفاصيل (العنوان، سعر البيع، وحجم الخ) على أن جميع الشقق / مجمع الضمان التي أغلقت في عام 2011 في لوس التوس. ملاحظة: تم أخذ جميع البيانات من النظام متعدد الأطراف المحلية عندنا ويعتبر دقيق ولكن غير مضمونة.
وينبغي أن يكون لديك أي أسئلة حول بيع منزلك في السوق اليوم أو كنت ترغب في شراء منزل، يرجى الاتصال أو نص لي في 650 465-0755.
وفقا لبيانات شركة MLS المواقع يوجد حاليا 22 منازل عائلة واحدة للبيع في جنوب لوس ألتوس. منازل ثلاثة عشر هي الاكثر نشاطا وما تبقى من تسعة منازل قيد العقد. انخفاض أسعار العقارات تقود حاليا السوق لدينا. يمكننا أن نرى هذا من خلال النظر في متوسط سعر قائمة لخصائص النشط (2558615 $)، ومقارنة ذلك مع لائحة الأسعار في المتوسط للمنازل تحت العقد (1778321 $).
نوفمبر نشاط مبيعات المنازل لجنوب لوس ألتوس - مبيعات المنازل هي ثابتة.
أغلقت 15 منازل عائلة واحدة (SFH) الضمان في جنوب لوس ألتوس في شهر تشرين الثاني. منذ عام 2007، كان متوسط عدد المبيعات SFH في 11 نوفمبر.
وكان أربعة فقط من خصائص عروض متعددة وبيعها عند أو فوق السعر وهم يطالبون. خصائص سعرها ما بين 1.3 مليون و 1600000 تستمر في الحصول على نشاط معظم مشتري.
هل انت فضولي لمعرفة ما الذي منزل جنوب لوس ألتوس يباع؟
انقر على تقرير جنوب لوس ألتوس ملخص سكني ل نوفمبر 2011 للحصول على التفاصيل (العنوان، سعر البيع، وحجم الخ) على الخصائص التي أغلقت الضمان 13 في سبتمبر ايلول في جنوب لوس ألتوس. ملاحظة: تم أخذ جميع البيانات من النظام متعدد الأطراف المحلية عندنا ويعتبر دقيق ولكن غير مضمونة.
متوسط أسعار البيع في جنوب لوس ألتوس يتم ببطء حتى:
السنة حتى تاريخه، ومتوسط سعر البيع للمنازل عائلة واحدة تباع في جنوب لوس ألتوس هو 1540000 $. ويبين الشكل التالي في السنوات السبع الأخيرة من متوسط أسعار البيع في جنوب لوس ألتوس. فسوف نلاحظ أن متوسط أسعار البيع في جنوب لوس ألتوس قد ازدادت بصورة مطردة منذ عام 2009. يبدو ان نعود الى 2005-06 الأسعار.
إذا كنت تبحث عن وسيلة سهلة وسريعة للعثور على حلم جنوب لوس ألتوس المنزل، انقر هنا؟
وينبغي أن يكون لديك أي أسئلة حول بيع منزلك في السوق اليوم أو كنت ترغب في شراء منزل، يرجى الاتصال أو نص لي في 650 465-0755.
في وقت سابق هذا الشهر اغلاق منزل في جنوب لوس ألتوس الضمان. أو أي شيء جديد مثير بالنظر إلى أن ما يقرب من 12 بيتا في وثيقة الضمان شهر في جنوب لوس ألتوس في كل شهر. ما يثير الاهتمام هو كيف تم "تسويق" هذا الوطن وحجم الاموال التي يتوجب على مطروحة على بساط البحث. اسمحوا لي أن أشرح.
مرة أخرى في مايو / يونيو من هذا العام، وضعت هذه لوس ألتوس جنوب الوطن على كريغزلست كما سرد "للبيع من قبل المالك" ليقل قليلا عن 1.2 مليون دولار. عرف مالك انه يمكن بيع منزل العائلة بسرعة ("لأن كل شيء في هذا الحي تبيع بسرعة") وخفض النفقات البيع له (من خلال عدم الحاجة إلى دفع الجانب كيل لجنة قائمة). بيع من قبل المالك هو خيار حيوي متطور للبائعين الذين لديهم المعرفة والوقت والطاقة والموارد. لسوء الحظ، فإن "للبيع من قبل المالك" الطريق لا يعمل بها، وكذلك أعتقد أن البائع كان يرغب.
بيع المنزل بسرعة وأغلقت الضمان في بداية شهر يوليو. ومع ذلك، كان سعر البيع من 1140000 $ أدناه بشكل كبير في السوق نظرا للمبيعات الأخيرة قابلة للمقارنة.
فعل جديد بين المشتري والمستثمر يعيد متواضع (مطبخ الوجه - يبدو شيئا جميلا، ولكن ليس مالكا من شأنه أن يضع في لأنفسهم، والداخلية والطلاء، الفناء والمناظر الطبيعية وما إلى ذلك). وأدرج في المنزل مع السمسار، وضعت على قائمة الخدمات المتعددة، والتي تباع في أسبوع واحد لأكثر من 1360000. أنا تقدير الربح الصافي (بعد كل النفقات والرسوم) إلى مالك جديد والمستثمرين في 100K تقريبا.
وكان تسويقها ورثة صاحب المنزل الأصلي في المنزل بشكل صحيح، فإنها يمكن أن يحصلوا عليه المزيد من المال. اشترى بدلا من مستثمر في المنزل تحت السوق وبيعها لتحقيق ربح كبير. إنه لأمر محزن، ولكن كمية كبيرة من الأرباح للمستثمر هو الإنصاف أن هذه العائلة كانت قد حصلت على انها سنة + 30 من ملكية المنزل، وكان يجب أن يذهب إلى صاحب المنزل الأصلي الورثة، ولكن بدلا من ذلك ذهبت الى أحد المستثمرين الذين يملكون المنزل لمدة أقل من 4 أشهر.
نعم، وأضاف قيمة إعادة تشكيلها ولكن كما جميع المستثمرين الذين شراء منزل من أجل عكس ذلك لتحقيق الربح فهم، وحصل على أموال طائلة على شراء الأولية والقيمة المضافة لاحقة مع أي إعادة عرض.
بالمناسبة كانت محدودة جدا في هذا يعيد نطاق النسبي على الوجه المعتاد الذي يحدث في لوس ألتوس. عادة ما يكون للمستثمر سوف يعيد المطبخ (مع انتهاء نهاية متوسط، أعلى)، ويعيد جميع الحمامات، تغيير من جميع النوافذ، إضافة صب التاج، تغير من الألواح، من تغيير الإضاءة، وإعادة الانتهاء من الأرضيات الصلبة و / أو استبدال السجاد، الطلاء والمناظر الطبيعية.
سببين أعتقد كان محدودا في نطاق الوجه:
قضايا الساعة القيد. ومن شأن إعادة تشكيلها كاملة طرد في تاريخ الوطن سوف تصل الى السوق في الانخفاض في وقت متأخر عندما عادة هناك عدد أقل من المشترين
جعلوا أرباحا كبيرة عندما اشترت "للبيع من قبل المالك." إعادة عرض مزيد من شأنه أن يقلل من نسبة هامش الربح. كان من الممكن أن رسمت أنها مجرد والمناظر الطبيعية والتي لا يزال الربح 70K.
الدروس المستفادة:
"للبيع من قبل المالك" خصائص جذب المشترين الذين هم على الأرجح أكثر تعقيدا مما يتوجب على منزل متوسط.
بيع العقارات لتعظيم الأرباح واحد هو ليس سهلا كما قد يبدو.
الحصول على المشورة من ذوي الخبرة والمصادر الموثوق بها.
فضح موطنا لأكبر تجمع من المشترين تعطي نتائج أفضل بشكل عام
تفاصيل الفيديو التالية خمسة أشياء الحرجة للتفكير إذا كنت تفكر في شراء أو بيع منزل في لوس التوس مع حوض سباحة.
فوائد ملكية بركة:
عظيم ممارسة
عظيم للتسلية
مرح
استرخاء
الجمالية الجمال
سلبيات ملكية بركة:
السلامة وقضايا المسؤولية
الصيانة والتشغيل نفقات
الأشياء في الاعتبار إذا كنت شراء منزل مع بركة:
شرط للسباحة - أنها قد تفقد
هل هي آمنة نسبيا بالنسبة لأولئك الذين ليسوا من المياه الصالحة للشرب؟ يمكنك جعلها آمنة مع الحد الأدنى من النفقات؟
هل هو في جزء حي أو سوق حيث تجمع يضيف قيمة إلى خاصية أو يأخذ قيمة بعيدا عن الممتلكات؟
أشياء بائعي الوطن الذين لديهم حمام سباحة وينبغي النظر فيما يلي:
الكشف بالكامل عن حالة تجمع والنفقات التشغيلية
إذا المنزل في حي ليس لديها الكثير من برك أو اذا كان الشرط تجمع هو المشتبه به، القيام بتحليل التكاليف لمعرفة ما اذا كان من المنطقي في ملء بركة والمناظر الطبيعية ساحة قبل وضع المنزل على السوق.
حمامات السباحة هي استثمار نمط الحياة كبيرة ولكن ليس بالضرورة كبيرة للاستثمار المالي.ويمكن موقع العقار والقطاع من السوق مساعدة في تحديد تسويقه.
معظم مشتري المنازل اليوم والبائعين في حالة من القلق حول سوقنا العقارية. الجميع يتساءل أين تسير أسعار. هم ذاهبون في الارتفاع، وإسقاط، أو يظل ثابتا؟ اذا تحركت صعودا أو هبوطا، ومقدار ما ضبط ومتى؟ من الناحية المثالية، كل من البائع والمشتري يريد أن الوقت في السوق.
أحب أن أقول إنني يمكن التنبؤ حيث لوس ألتوس سوق العقارات تتجه خلال الأيام ال 90 المقبلة، 180 يوما، السنة 1، أو 3 سنوات، ولكن لا أستطيع. تي هنا هو شيء واحد أن المشترين والبائعين ينبغي نظر بقوة، وتكلفة الأموال، والمعروف باسم معدلات الرهن العقاري. وفيما يلي مثال لماذا.
وفقا لmlslistings.com (مزود لدينا متعدد الأطراف المحلية) وكان متوسط سعر المنزل في لوس ألتوس في شهر يونيو 2011 $ 1660000. على افتراض أن 20٪ دفعة أولى وسعر الفائدة على القروض الحالية الجامبو من 5٪، فإن المشتري اليوم منزل دفع ما يقرب من 7100 $ شهريا لمدة قروضها. إذا كانت معدلات زيادة بنسبة 1 نقطة، فإن الدفع الشهري (باستخدام 20٪ لأسفل) تصل إلى حوالي 7922 $. إذا كانت معدلات إسقاط (1) نقطة (لا يحتمل)، فإن الدفع الشهري تنخفض إلى ما يقرب من 6320 $. كيف يمكن للتقلبات أسعار المساكن تؤثر دفع للمشتري الرهن العقاري الشهرية؟
باستخدام 5٪ سعر الفائدة على القروض جامبو وانخفاضا بنسبة 5٪ في متوسط أسعار المساكن (1577000 $ سعر الشراء، 1261600 $ قرض)، ودفع للمشتري المنزل قرض بحوالي 6745 $ شهريا. في 6٪، ودفع قرض بحوالي 7527 $ شهريا. على افتراض أن أسعار بقي على نفس المستوى كما هو الحال اليوم، فإن المشتري على أمل لأسعار المساكن إلى هبوط بنسبة 5٪ حفظ 355 $ في الشهر في دفع الرهن العقاري، 16600 $ في الدفعة الأولى، ومبلغ 83 في الضرائب العقارية.
ومع ذلك، فإن معدلات القروض هي في أدنى مستوياتها التاريخية. ومن المحتمل أن معدلات ستزيد. إذا هبطت أسعار المنازل تنخفض بنسبة 5٪ وسعر الفائدة على القروض جامبو يزيد 1 نقطة (سعر الفائدة على القروض جامبو قد تراوح حول 5.6٪ على مدى السنوات الثلاث الماضية، وحديثة كما أغسطس 2008 وكان ما يزيد قليلا عن 7٪)، ودفع للمشتري شهريا بنحو 7527 $ أو 426 $ أكثر من شراء منزل 1660000 $ اليوم بنسبة 5٪. إذا كانت معدلات قفز 2 نقطة (وليس من المرجح في المستقبل القريب) ودفع قرض شهري يكون 8345 $ أو 1245 $ شهريا أكثر من ذلك.
وينبغي أن البائعين والمشترين التفكير في تكاليف التمويل. هناك مواقع ممتازة مع العديد من الخرائط والرسوم البيانية والتحليلات التي تساعد على فهم المستهلكين في أسواق الرهن العقاري.
وضبط أسعار المساكن أكثر من سعر الفائدة على القروض أو معدلات القروض سوف ضبط أكثر من أسعار المساكن؟ أفضل تصور عندي هو أن يتم تعويض أي تعديلات سلبية في أسعار المساكن من قبل ارتفاع تكاليف التمويل. وينبغي أن الأسعار ستستمر في الارتفاع (متوسط أسعار المساكن في لوس ألتوس في النصف الأول من عام 2011 بزيادة قدرها 7٪ عما كانت عليه عام 2010 وبنسبة 10٪ عما كانت عليه في 2009)، وسوف يغيب عن المشترين القارب. على الأقل هذا ما أراه في السوق لوس ألتوس العقارات.
وينبغي أن يكون لديك أي أسئلة حول قيمة منزلك في السوق اليوم أو كنت ترغب في شراء منزل، يرجى الاتصال أو نص لي في 650 465-0755.
كان هناك الكثير من الإثارة المحلية بشأن بيع الأخيرة من 13310 الطريق لا بالوما في تلال لوس ألتوس. على الرغم من أنني لم ينظر شخصيا هذا البيت، فإنه يبدو أن هناك ظاهرة العقارات الفاخرة واحدة من من نوعها تستحق سعر مبيعاتها في الغلاف الجوي العلوي من 100 مليون دولار. كما مقيم في مقاطعة سانتا كلارا، وأود أن أشكر شخصيا يوري ميلنر لبمفرده مضيفا كبيرة عائدات ضريبة الأملاك إلى خزائن مقاطعة سانتا كلارا في.
ذهبت أنه كان لابد من ممتلكات الصعب السعر حتى ظننت أنني لن يفعل ما يفعل العديد من بائعي الوطن، إلى Zillow للحصول على Zestimate. Zillow ل Zestimate كان 21604000 $.، مجرد 78.4 مليون دولار دولار خجول من سعره المبيعات الفعلية.
لكي نكون منصفين، وهذه الخاصية غير عادية للغاية، مما يجعل من الصعب على السعر. وفقا لموقع Zillow الويب الخاصة به:
"إن تقييم البيت Zestimate هو قيمة Zillow في السوق المقدرة. إنها ليست تقييم. استخدامه كنقطة انطلاق لتحديد قيمة منزل ما. "
Zillow هو مكان جيد للبدء، ولكن من فضلك لا اعتقد ان Zestimate يجب أن تكون القيمة السوقية الفعلية لمنزلك. ويجب إدراج شرط منزلك، والموقع، والترقيات وما إلى ذلك في تقييم منزلك. بحث عن العقارات على دراية حقيقية المهنية لمساعدتك في تحديد قيمة منزلك في السوق اليوم العقارات.
لمعلوماتك - على الرغم من 13310 لوس انجليس لبالوما الطريق هو أكبر منزل عائلة واحدة لبيعها في مقاطعة سانتا كلارا، وهناك واحد على الأقل منزل أكبر .... وقد ادرج 12335 Stonebrook درايف في لوس ألتوس هيلز داخل وخارج السوق لالقليلة الماضية سنة (المدرجة في الماضي 28.5 مليون دولار). البائع (في الدوري الامريكي للبيانات) يشير إلى أن هذه الخاصية هي 30000 قدم مربع (مقاطعة سجلات تبين أنه في 14787 SF)، مما يجعلها أكبر شركة في منزل عائلة واحدة أن أنا على علم في مقاطعة سانتا كلارا.
وينبغي أن يكون لديك أي أسئلة عن أي من هذه الخصائص أو عن قيمة منزلك في السوق اليوم، يرجى الاتصال بي مباشرة في 650 917-4250 لمحادثة سرية.
وفيما يلي خصائص لوس التوس هيلز بسعر 10 مليون دولار وما فوق:
في اليوم غير المستقرة في سوق العقارات، وأنها لا أكثر منطقية لمشتري المنزل لشراء منزل أقل تكلفة التي هي في حاجة إلى إعادة عرض / أو توسيع منزل أكثر تكلفة التي سبق تشكيلها؟ الجواب قد لا يكون بهذه السهولة.
على سبيل الجدل، وأنا على افتراض أن منزل المشتري لديه أي تقريبا نفس المبلغ المخصص لشراء كما هو / هي لا لشراء / إعادة تشكيلها.
دعونا ننظر في بعض الفوائد من شراء المنزل الذي تم بالفعل التوسع بشكل كبير / تشكيلها ولكن سعر الشراء الأولي الذي هو أعلى:
لم يكن لديك للقيام بهذا العمل! فقط بدوره المفتاح ونتحرك فيها
ويمكن إعادة عرض أن يكون عملية مكلفة مرهقة. شراء منزل التي تم تشكيلها بالفعل نتخلص من هذه القضايا.
معظم كل ما هو جديد وحتى الآن. وتكاليف الصيانة (نظريا) أن يكون أقل.
يمكنك التحكم في التكاليف لأنك تعرف بالضبط ما الكلفة النهائية للمنزل تشكيلها هو ... هو سعر الشراء.
يمكنك أيضا التحكم في طريقة التمويل. If you were to remodel an older home, you would need to come up with additional cash or new financing.
Benefits of buying a less expensive home and doing a remodel/expansion yourself:
You get exactly what you want in terms of the finished product. You get to design the home in the style and function you want (pending budget). You have total control over the end product (sort of).
You are adding value to the property (but maybe not as much as you would hope). Click here for Remodeling Magazine's annual report detailing the relationship between remodeling costs versus home resale value for the San Francisco region.
Additional thoughts for those who want to remodel a home:
What is the basic floor plan of the original house you intend to remodel? Some footprints lead to better additions/remodel. For example, most 50-60 year old Los Altos homes have small kitchens and baths that not only need to be remodeled, but expanded as well. Where is that space coming from? Ideally if you can find a home that has the space that can be re-utilized. Is it possible to take a 3 bedroom and expand out through the back yard and add a master suite etc.? Lot size becomes more important.
Building costs vary so you should check with several contractors. One local high-end builder won't touch a job unless it's at $700-1000 a square foot. I remodeled my home in 2004 for about $250/ft. Current prices should be somewhere in between.
Where do you plan to live when the work is being done? Most builders prefer that you live elsewhere so they can do their work without the homeowner always present.
How are you going to finance the remodel? A remodel takes cash, do you have it? Will you have to liquidate stock etc. to fund the remodel thereby loosing an asset (the stock) that is (presumably) making money for you. What is the opportunity cost of using your cash to fund the remodel? Buying a home that is done allows you to “finance” the “remodel costs” in the original loan.
How is your family life? هل أنت متزوج؟ kids? Do want to keep it that way? An extended remodel takes its toll on all involved (your family as well as your builder's). Unfortunately, I've seen some marriages go through the time and expense of a home remodel only to separate within a few years after the completion of work.
Recouping your costs on a remodel depends on where you feel the real estate market is going and your holding period. The longer you hold, the higher the probability the market will go up. However, the longer you hold, the higher the probability that the remodel will become old (style changes) and have less resale value.
Final Thought
اشتريت منزل أصغر في لوس ألتوس في حي أفضل أنا يمكن أن تحمل. وبعد سنوات قليلة، أنجز لي إعادة تشكيلها / التوسع. إذا نظرنا إلى الوراء، لم أكن كفاءة كما هو الحال في بلدي استخدام الفضاء، ولكن أنا راضية عن النتيجة النهائية. أنا ننظر الى الامر على أنه استثمار في جودة أسرتي الحياة.
وينبغي أن يكون لديك أي أسئلة حول ما إذا كان يجب إعادة تشكيلها أو شراء جديدة، يرجى الاتصال بي مباشرة في 650 917-4250 لمناقشة سرية.
