Vous voulez savoir la valeur de votre maison de Los Altos, dans le domaine du marché immobilier actuel?Notre aperçu du marché libre répondra à bon nombre des questions que vous pourriez avoir au sujet de:
Comment les prix de vente comparer avec les prix de liste?
Combien de temps sont à la maison à vendre en ce moment?
Qu'est-ce maisons sont à vendre et ce ne sont pas?
Remplissez le formulaire de demande du marché instantané ci-dessous.Assurez-vous d'entrer dans les détails au sujet de votre maison.Nous allons e-mail vous un instantané du marché interactif.Remarque, vos informations ne seront pas utilisées pour la sollicitation et de repos assuré qu'en aucun cas vos informations seront partagées ou vendues à quiconque.
Qu'est-ce que vous recevez?
Vous serez en mesure de voir les maisons du quartier pour la vente, vendu les maisons et les nouvelles inscriptions.Vous serez en mesure de consulter les données de tendance à 90 jours pour les jours sur le marché, la vente vs demander des prix, le prix demandé vs vendus, et le nombre de maisons vendues.
Voulez-vous connaître la valeur de votre maison sur le marché immobilier actuel?
Vous recevrez également des informations détaillées sur nos grands locaux des écoles publiques et privées.
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Pour commencer, demander votre instantané du marché en remplissant le formulaire de demande ci-dessus.
Tout aussi souvent, je reçois des dépliants déposés devant ma porte me demandant de vendre ma maison à quelqu'un qui est "intéressé par l'achat d'une propriété dans mon quartier." J'ai été leur réception par la même personne pendant plus de 5 ans, mais il n'ait pas emménagé dans le quartier. Je me demande pourquoi?
Dans ce dépliant particulier, les termes de l'acheteur ont été clairement énoncés:
Je vais acheter la propriété en «tel quel: la condition
Je vais payer un prix juste
Je vais payer en espèces
Vous pouvez rester à la maison pendant un certain temps après nous fermons
Je ne suis pas un agent
Je vais payer tous les frais de clôture
Je vais faire de cette transaction facile et en douceur
Le deuxième paragraphe se lit ...
"Si vous envisagez de vente, s'il vous plaît faites le moi savoir et je serai heureux de vous rencontrer et de faire une offre équitable. Je ne suis pas un agent immobilier. Je suis intéressé par la propriété dans ce quartier. Je me réjouis de vous entendre .... "
Le fond a eu une première adresse nom, téléphone et e-mail.
D'un rapide coup d'œil, il semble que si c'est juste un gars qui veut se déplacer dans mon quartier de Los Altos. Comment flatteur, il aime mon quartier et veut être mon voisin. J'ai fait une petite recherche et c'est ce que j'ai découvert.
L'acheteur est un investisseur immobilier. Il veut acheter une maison si il peut faire de l'argent sur elle. Je ne vais pas le voir faire travailler dans la cour devant l'hôtel. Ses enfants ne vont pas à jouer avec le mien. Il ne sera pas à la fête de quartier!
Son dépliant donne l'impression que s'il est vraiment intéressé par l'achat dans le quartier pour une utilisation personnelle, mais la réalité est qu'il achète et vend des maisons hors marché pour un bénéfice. C'est un système assez sophistiqué dont le succès repose en partie sur le manque de connaissances ou de la sophistication du propriétaire.
Voici comment cela fonctionne
Après avoir ciblé un quartier avec des dépliants (apparemment son quartier est toute la péninsule), il reçoit un appel du vendeur à domicile sans méfiance. Il offre une nettement inférieur à l'offre du marché, mais fait ça sonne mieux en rendant le processus facile sur le vendeur (achat "comme est," payer en espèces (vraiment il?), Payer les frais de clôture, permettent maintenant aux propriétaires de rester dans la maison etc ).
Le contrat met lui et / ou un cessionnaire que l'acheteur (ce qui lui permet d'attribuer des droits contractuels de l'acheteur à un tiers). Soit avant, soit en contrat, il garantit un investisseur / acheteur qui prendra la relève à l'achat, il se retire du contrat et un nouvel investisseur / acheteur devient l'acheteur. Il repart avec une redevance élevée pour la mise en place l'accord (-t-il besoin d'un permis d'agent immobilier pour cela?). Le nouvel acheteur obtient une maison ci-dessous du marché et le vendeur est à se demander ce qui s'est passé.
L'investisseur ne veulent pas d'un professionnel de l'immobilier, conseil en immobilier, ou toute autre personne qui pourrait examiner l'affaire en cause. Les yeux plus qui se penchent sur l'affaire du moins l'affaire va passer.
Pourquoi est-ce une mauvaise affaire pour le vendeur à domicile?
L'investisseur n'achète que des propriétés qui sont vendus sensiblement inférieur au taux du marché - le vendeur est en laissant une grosse somme d'argent sur la table.
L'investisseur n'achète que des propriétés "hors marché" car il sait une maison exposée au marché lui coûtera beaucoup plus d'argent, réduisant ainsi son profit - encore une fois, le vendeur laisse de l'argent sur la table.
En attribuant le contrat à l'autre, le vendeur ne sait pas qui est l'acheteur ou bien quelles sont les qualifications de l'acheteur sont - il existe une probabilité beaucoup plus élevée que l'accord ne sera pas passer.
L'investisseur n'est pas titulaire d'un permis immobilier personne de ventes encore agit comme un (ces activités sont illégales?) - Pourrait potentiellement impliquer le vendeur dans les futurs problèmes juridiques.
L'investisseur peut attacher une propriété pendant des mois (jusqu'à ce qu'il / elle trouve un acheteur) - ce qui empêche le vendeur de vendre la maison à quelqu'un d'autre.
Remarque: Je ne crois pas les activités de l'investisseur sont illégales.Cependant, ses flyers sont trompeuses et son succès est directement lié à l'absence du vendeur de connaissance du marché.
Si vous recevez un de ces tracts et sont curieux, assurez-vous de bien comprendre l'affaire et la personne derrière l'affaire avant de s'engager à quoi que ce soit. Vous devez savoir que si vous choisissez de vendre votre maison hors marché ou comme une liste de poche, il est fort probable que vous rapportera moins d'argent que si vous l'a vendu à l'exposition totale du marché. Si approché, contactez votre agent immobilier local ou un conseil en immobilier qui se spécialise dans ces types de transactions pour voir si il est dans votre meilleur intérêt de vendre votre la maison de cette manière.
Si vous avez des questions sur ce qui est au mieux de vos intérêts lors de la vente de votre maison sur le marché immobilier actuel, s'il vous plaît appelez-moi directement à 650 917-4250.
Évaluations de propriété faibles peuvent survenir dans n'importe quel marché de l'immobilier. Dans un marché en hausse, des offres multiples peuvent créer un prix final du contrat supérieur à celui en cours des propriétés comparables. Dans un marché en déclin, des valeurs d'expertise ne peut pas rentrer à la valeur. L'acheteur et le vendeur veut la maison pour évaluer le prix négocié, mais parfois ça ne marche pas. Que peut faire un acheteur ou un vendeur si une propriété ne n'évalue pas au niveau ou au-dessus du prix d'achat négocié?
1. L'acheteur peut rentrer de l'argent supplémentaire pour compenser la différence entre la valeur estimative et la valeur du contrat.
2. L'acheteur et le vendeur peuvent renégocier le prix du contrat jusqu'à la valeur estimative des prix.
3. Le vendeur peut rester fidèles à la valeur du contrat d'achat et peut-être porter une 2ème note de la différence entre la valeur estimative et la valeur du contrat d'achat.
4. Le prêteur pourrait commander une deuxième évaluation qui pourrait venir dans à la valeur et / ou de la demande d'interjeter appel de l'évaluation initiale. L'appel pourrait être fondé sur l'évaluateur en utilisant erronées ou périmées des propriétés comparables, le manque de l'évaluateur de la connaissance de la communauté (en comparant les deux maisons de différents systèmes scolaires, etc) ou l'évaluateur en utilisant des informations incorrectes sur la maison (ie la taille, l'âge etc commodités ).
5. L'acheteur peut tuer le prêt avec le prêteur initial et recommencer à zéro avec un nouveau prêt et ensuite nouvelle évaluation. Le vendeur doit accepter, cela prendra du temps et il pourrait ne pas donner des résultats différents. S'il ya des questions quant à la capacité d'une propriété à évaluer, on pourrait doubler app avec deux prêteurs si vous avez un back-up en place si le premier prêteur (le faire à l'appréciation faible) ne pas être en mesure d'effectuer.
6. Les deux parties peuvent convenir d'annuler la transaction.
Depuis 1994, j'ai vu presque tous de ces stratégies en réaction à une valeur d'expertise à faible utilisé. La renégociation du prix d'achat et / ou à l'acheteur de mettre en plus d'argent semblent être la stratégie la plus fréquemment utilisée pour garder l'affaire ensemble. Toutefois, cela dépend vraiment sur les agents immobiliers acheteur, vendeur et réel ayant une réunion de l'esprit pour le faire fonctionner.
Si vous avez des questions concernant l'achat ou la vente d'une maison, s'il vous plaît appel ou d'un texte moi directement à 650 465-0755.
J'ai été la vente de l'immobilier résidentiel à Los Altos et les communautés environnantes depuis 1994. La plupart du temps quand je suis représentant d'un acheteur, je ne parle pas directement au propriétaire. Je parle avec l'agent inscripteur, qui dans les négociations à son tour avec son / sa client vendeur. Cependant, chaque fois dans un. Pendant que vous courez dans une maison vendue par le propriétaire ou par son agent-propriétaire C'est peut être un moins de la situation idéale pour toutes les parties concernées.
Il est tout à fait compréhensible que le vendeur-agents veulent vendre leur propre maison. Je l'ai fait moi-même - une fois. Pourquoi devrais-je payer quelqu'un pour vendre ma maison? Après tout, c'est ce que je fais dans la vie. Je sais que le marché immobilier. Je sais que les propriétés comparables. Je sais que les quartiers et ce que les acheteurs aiment. Enfin, je sais que ma maison ressemble à aucun autre agent pouvait. Et c'est là que les problèmes commencent.
Faire face à la vente par les propriétaires-est déjà assez difficile, mais traiter avec celui qui est également un agent immobilier peut être extrêmement difficile pour les cinq raisons suivantes:
1. Agent des propriétaires manquent de l'objectivité pour voir leur maison comme un acheteur serait. Ce tapis de couleur rouille shag ne fait pas de la maison rétro et une valeur de plus. Au contraire, elle rend l'air vieux et fatigué et moins de valeur. Vendeurs à la maison réussissent à comprendre la nécessité d'examiner à la maison à travers les yeux d'un acheteur.
2. Agent des propriétaires pensent que le prix qu'ils ont payé pour leur maison est liée à sa valeur actuelle. Trop souvent, l'agent des propriétaires se comportent comme des vendeurs à domicile traditionnels. Même si ils savent qu'il n'ya pas de relation de cause à effet, l'agent des propriétaires croient (ou espoir) que leur maison vaut plus que le montant qu'ils ont payé pour cela. Bonjour, juste parce que vous avez payé $ $ $ pour la maison, ne permet pas une valeur de $ $ $ $ et plus. Cela est particulièrement vrai dans le climat actuel de l'immobilier. Conditions actuelles du marché déterminer la valeur d'une maison actuelle du marché. Dans les yeux d'un acheteur, votre propriété n'est pas ajouter ou de retrancher la valeur de la maison.
3. Agent des propriétaires peut être irrationnelle. Cela devient généralement apparente au cours des négociations. Comparables les ventes de maisons ne sont que des comparables. Agent des propriétaires utilisent les ventes de maisons comparables lors de l'établissement valeur de marché pour les maisons de leurs clients. Pourtant, ce même processus se biaisée lorsqu'ils font affaire avec leur propre maison. Je l'aime quand vous allez sur les ventes comparables à l'agent des propriétaires, ils ont invariablement croire que leur maison vaut plus parce qu'il a «le potentiel." Bonjour, contrôle au sol à l'agent de Tom, ne veut rien dire le potentiel! Regardez les chiffres.
4. Agent des propriétaires parfois jeter l'éthique par la fenêtre quand ils ont affaire avec d'autres sur la vente de leur propre maison. Est-ce intentionnel? Non, mais cela arrive. Est-ce qu'ils remplir les documents d'information à fond ou est certaines informations manquent? Agent des propriétaires comprendre le processus de vente d'une maison, mais souvent ne pas tenir compte de ces processus. Par exemple, un agent-propriétaire peut dire que les agents offres seront examinées », comme ils entrent en jeu." Puis, quand une seule offre est présentée, ils changent les règles et dire à la communauté immobilière qu'ils retardent regardant offres jusqu'à ce que une certaine date dans le futur. En attendant, ils «magasiner» l'offre initiale à des acheteurs intéressés et de leurs agents. Modification de la mi-chemin règles pique habituellement l'agent-propriétaire dans le dos par effrayer les acheteurs solides et de leurs agents. Contrairement à quand un vendeur à domicile traditionnelle enrôle un agent immobilier pour vendre leur maison, il n'ya pas de deuxième paire d'yeux pour surveiller le processus quand un agent-propriétaire vend son / sa maison.
5. Agent-propriétaires peuvent effrayer les propriétaires potentiels avec leur "sur-exubérance." Jamais aller à une journée portes ouvertes organisée par le propriétaire? Que le propriétaire vous suit partout, en soulignant tout ce qu'ils aiment de la propriété. Type d'irriter. Agent des propriétaires ce faire à la "Nième" degré. Ils vont vous rencontrer à la porte, voulez-vous de «signer-in" et puis marcher deux pieds derrière vous indiquant le manteau très belle cheminée et combien cela signifie pour eux. Creepy! Sauvegardez et laissez les acheteurs jeter un oeil à la maison à leur propre rythme.
Il s'agit vraiment du fait que toute personne qui vend sa propre maison peut être trop émotionnellement investi dans la maison pour prendre de bonnes décisions immobilières. Il n'y a pas de filtre objectif, pas de deuxième paire d'yeux. C'est l'un des avantages de l'embauche d'un agent immobilier pour vendre votre maison. Un agent immobilier se penchera sur les choses objectivement et de vous donner la perspective nécessaire pour atteindre vos objectifs immobiliers.
Si vous avez besoin de quelqu'un pour vous donner de vraies réponses à vos questions immobilières, appel ou d'un texte moi à 650 465-0755
Selon Leslie Appleton Young, l'économiste en chef pour la California Association of Realtors, les ventes de maisons en Californie devrait augmenter d'environ 2% et le prix médian des maisons, qui a chuté de 4% en 2011, devrait être en légère hausse. Cliquez sur 2012 RCA Prévisions du marché du logement pour un tir à 2 minutes vidéo composant logiciel enfichable.
C'est une information agréable, mais cela n'a pas vraiment nous raconter l'histoire vraie de ce qui se passe dans notre marché immobilier local. Il s'agit d'une prévision échelle de l'État, pas un Los Altos ou prévisions de Mountain View. Voici nos numéros de téléphone locaux.
Simple ventes maison familiale à Los Altos - 2011
Los Altos vu 308 maisons unifamiliales vendre en 2011, soit une baisse de 7,8% à partir de 2010 (334). On pourrait penser que parce que le nombre de ventes sont en baisse que les prix de vente serait également vers le bas. Toutefois, ce n'est pas le cas. Médians des prix de vente ont augmenté de 6,3% par rapport à 1,55 millions $ (2010) à 1.647.000 $ (2011). Les ventes ont été rapide, avec la moyenne des jours sur le marché vers le bas à partir de 53 (2010) à 40 (2011). Enfin, le prix de liste le ratio prix de vente est également en hausse, passant de 98,1% (2010) à 99% (2011). Vendeurs étaient plus réalistes dans leurs prix demandés.
Condo / Townhome ventes à Los Altos - 2011
Quarante-neuf maisons de ville ou d'entiercement Condos près de Los Altos en 2011. C'est une hausse de 19% par rapport à 2010 (41) et 25% par rapport à 2009 (39). Le prix médian des ventes a également été en hausse de 5,3% par rapport à 760K $ (2009, 2010) à 800K en 2011. Le nombre de jours sur le marché des condos et maisons de ville a été réduit de moitié à partir de 103 jours (2010) pour 52 jours en 2011. Enfin, le prix de liste le ratio prix de vente a bondi de deux points de pourcentage, passant de 96% à 98,3%, indiquant que les vendeurs sont de manière réaliste les prix de leurs propriétés.
Les graphiques ci-dessous montrent les chiffres. Remarque: toutes les données a été prise à partir de notre section locale MLSListings.com fournisseur de Service inter-agences.
Etes-vous curieux de savoir ce que Los Altos maison vendue en 2011 pour?
Cliquez sur 2011 Los Altos Rapport sommaire résidentiel pour plus de détails (adresse, prix de vente, taille, etc) sur les toutes les maisons unifamiliales qui ont fermé séquestre en 2011 à Los Altos. Remarque: toutes les données a été prise à partir de notre section locale MLS et est réputé précises mais pas garantie.
Etes-vous curieux de savoir ce que Condo Los Altos ou Maison de ville vendue en 2011 pour?
Cliquez sur 2011 Los Altos Condo: Rapport sommaire Maison de ville Résidentiel pour plus de détails (adresse, prix de vente, taille, etc) sur les tous les condos et maisons de ville qui ont fermé séquestre en 2011 à Los Altos. Remarque: toutes les données a été prise à partir de notre section locale MLS et est réputé précises mais pas garantie.
Si vous avez des questions au sujet de la vente de votre maison sur le marché d'aujourd'hui ou si vous souhaitez acheter une maison, s'il vous plaît appel ou d'un texte me à 650 465-0755.
Selon les données MLS annonces Inc il ya actuellement vingt-deux maisons unifamiliales à vendre dans le sud de Los Altos. Treize maisons sont des listes actives et les neuf autres maisons sont sous contrat. Propriétés de prix inférieurs sont en train de conduire notre marché. Nous pouvons le constater en regardant à la liste des prix en moyenne pour les propriétés actives (2.558.615 $) et en le comparant avec le prix catalogue moyen pour les maisons sous contrat (1.778.321 $).
Accueil Ventes Novembre Activité Pour le Sud de Los Altos - Les ventes de maisons sont stables.
15 maisons unifamiliales (SFH), fermé séquestre dans le sud de Los Altos, au mois de Novembre. Depuis 2007, le nombre moyen de ventes SFH en Novembre a été de 11.
Seuls quatre propriétés ont eu des offres multiples et vendus à ou au-dessus de leur prix de vente. Propriétés prix entre 1,3 million et 1,6 millions de personnes continuent de recevoir l'activité la plus acheteur.
Etes-vous curieux de savoir ce que le Sud de Los Altos maison vendue pour?
Cliquez sur South Los Altos Rapport sommaire résidentiel pour Novembre 2011 pour plus de détails (adresse, prix de vente, taille, etc) sur les propriétés treize qui ont fermé séquestre en Septembre dans le sud de Los Altos. Remarque: toutes les données a été prise à partir de notre section locale MLS et est réputé précises mais pas garantie.
La médiane des prix de vente dans le sud de Los Altos sont une hausse graduelle:
Année à ce jour, le prix de vente médian des maisons unifamiliales vendues dans le sud de Los Altos est 1.540.000 $. Le graphique ci-dessous montre les sept dernières années de prix de vente médian dans le sud de Los Altos. Vous noterez que les prix de vente médian dans le sud de Los Altos ont augmenté de façon constante depuis 2009. Il semble que nous sommes de retour à 2005 - 06 prix.
Si vous cherchez un moyen rapide et facile à trouver votre maison de rêve au sud de Los Altos, cliquez ici?
Si vous avez des questions au sujet de la vente de votre maison sur le marché d'aujourd'hui ou si vous souhaitez acheter une maison, s'il vous plaît appel ou d'un texte me à 650 465-0755.
Plus tôt ce mois-ci une maison dans le sud de Los Altos fermée séquestre. Rien de nouveau ou d'excitant étant donné que d'environ 12 logements par entiercement mois fermé dans le sud de Los Altos chaque mois. Ce qui est intéressant est de savoir comment cette maison a été "commercialisé" et combien d'argent le vendeur à gauche sur la table. Laissez-moi vous expliquer.
Retour en Mai / Juin de cette année, ce Sud de Los Altos à domicile a été mis sur Craigslist comme une «vente par le propriétaire" annonce un peu moins de 1,2 million de dollars. Le propriétaire savait qu'il ne pouvait vendre la maison familiale rapidement («parce que tout dans ce quartier se vend rapidement") et de réduire ses frais de vente (de ne pas avoir à payer une commission côté agent inscripteur). La vente par le propriétaire est une option viable pour les vendeurs sophistiqués, qui ont la connaissance, temps, énergie et ressources. Malheureusement, la "vente par le propriétaire" route n'a pas fonctionné aussi bien que je pense que le vendeur aurait voulu.
La maison a été vendue rapidement et fermée séquestre au début de Juillet. Cependant, le prix de vente de 1.140.000 dollars a été sensiblement inférieur au marché, compte tenu des ventes récentes comparables.
Le nouveau acheteur investisseur n'a un remodelage modeste (une cuisine flip - semble quelque chose de gentil, mais pas un propriétaire mettrait en eux-mêmes, peinture intérieure, terrasse et l'aménagement paysager, etc.) La maison a été inscrit avec un agent immobilier, placé sur le Multiple Listing Service et vendus en une semaine depuis plus de 1,36 millions. Je estimer le gain net (après toutes les dépenses et les frais) pour le nouveau propriétaire-investisseur à environ 100k.
Si les héritiers de la propriétaire de la maison d'origine a commercialisé la maison correctement, ils auraient reçu plus d'argent. Au lieu de cela un investisseur a acheté la maison en vertu du marché et elle a vendu pour un bénéfice substantiel. Il est triste, mais une quantité non négligeable de profit de l'investisseur était l'équité que cette famille avait gagné plus de c'est 30 ans d'accession à la propriété. Il aurait dû aller à le propriétaire original héritiers, mais au lieu qu'il est allé à un investisseur, qui détenait la maison pour moins de 4 mois.
Oui, la rénovation de la valeur ajoutée, mais comme tous les investisseurs qui achètent une maison en vue de le retourner à but lucratif à comprendre, le grand argent est gagné sur l'achat initial et la valeur ultérieures sont ajoutées avec un remodelage.
Par la façon dont cette rénovation a été très limitée dans sa portée par rapport à la bascule d'habitude ce qui se passe à Los Altos. Habituellement, un investisseur remodeler la cuisine (avec des finitions de fin médian supérieur), de remodeler toutes les salles de bains, changer les toutes les fenêtres, moulures ajouter, changer les plinthes, changer les systèmes d'éclairage, re-finir les planchers de bois franc et / ou remplacer la moquette, peinture et l'aménagement paysager.
Deux raisons, je pense le clapet a été limitée dans sa portée:
Questions contrainte de temps. Un remodelage complet serait repousser la date de la maison serait frappé le marché de fin de l'automne quand il ya généralement moins d'acheteurs
Ils ont fait un profit non négligeable quand ils ont acheté il "à vendre par le propriétaire." Remodelage plus aurait réduit les pourcentages de marge bénéficiaire. Ils auraient pu simplement peint et aménagé et encore fait un profit 70k.
Leçons apprises:
«Pour vendre par le propriétaire" des propriétés d'attirer les acheteurs qui sont probablement plus sophistiqué que le vendeur à la maison moyenne.
Vente de biens immobiliers afin de maximiser son profit n'est pas aussi facile que cela puisse paraître.
Recevez des conseils de sources expérimenté et de confiance.
L'exposition de la maison pour le plus grand bassin d'acheteurs donne généralement de meilleurs résultats
Prenant l'émotion de l'affaire donne généralement de meilleurs résultats.
Les détails suivants vidéo des Cinq choses essentielles à réfléchir si vous envisagez d'acheter ou vendre une maison à Los Altos avec piscine.
Avantages d'être propriétaire de piscine:
Exercice Grande
Idéal pour divertir
Amusement
Détente
Beauté esthétique
Inconvénients de la propriété piscine:
Les questions de sécurité et de responsabilité
Les dépenses d'entretien et d'exploitation
Les choses à considérer si vous achetez une maison avec une piscine:
État Piscine - faire inspecter
Est-il relativement sûr pour ceux qui ne sont pas l'eau potable? Pouvez-vous faire en toute sécurité avec un coût minimal?
Est-il dans un segment de marché où de quartier ou de la piscine ajoute de la valeur à la propriété ou prend la valeur hors de la propriété?
Les choses les vendeurs à domicile qui ont une piscine devraient envisager:
Entièrement divulguer l'état de la piscine et les dépenses opérationnelles
Si la maison est dans un quartier qui n'a pas beaucoup de piscines ou si l'état de la piscine est suspect, faire une analyse des coûts pour voir si cela fait sens pour remplir la piscine et le paysage de la cour avant de mettre la maison sur le marché.
Les piscines sont un investissement grand style de vie, mais pas nécessairement un bon investissement financier.L'emplacement de l'établissement et le segment de marché peut aider à déterminer ses possibilités de commercialisation.
La plupart des acheteurs de maison d'aujourd'hui et les vendeurs sont inquiets au sujet de notre marché de l'immobilier. Tout le monde se demande où les prix sont en cours. Vont-ils augmenter, diminuer, ou rester stables? Si ils se déplacent vers le haut ou vers le bas, combien seront-ils s'adapter et quand? Idéalement, chaque acheteur et le vendeur veut battre le marché.
J'aimerais dire que je pourrais prédire où le marché de Los Altos immobilier est à la tête au cours des 90 prochains jours, 180 jours, 1 an ou 3 ans, mais je ne peux pas. T est ici une chose que les acheteurs et les vendeurs devraient envisager sérieusement, le coût de l'argent, autrement dit que les taux hypothécaires. Voici un exemple pourquoi.
Selon mlslistings.com (notre fournisseur local MLS) de la maison prix médian à Los Altos pour le mois de Juin 2011 a été 1,66 millions $. En supposant un acompte de 20% et un taux de prêt actuel jumbo de 5%, l'acheteur à la maison aujourd'hui paierait environ $ 7100 par mois pour leur prêt. Si les taux devaient augmenter de 1 point, le paiement mensuel (en utilisant 20% vers le bas) augmenterait à environ $ 7922. Si les taux ont diminué de 1 point (peu probable), le paiement mensuel serait réduit à environ $ 6320. Comment ne fluctuations des prix des maisons incidence sur le paiement d'un acheteur hypothécaire mensuel?
Avec un taux d'emprunt 5% jumbo et une baisse de 5% dans le prix médian des maisons (1.577.000 $ prix d'achat, 1.261.600 $ de prêt), le paiement du prêt un acheteur de maison serait d'environ $ 6,745 par mois. À 6%, le remboursement du prêt serait d'environ $ 7,527 par mois. En supposant que les taux est resté le même qu'aujourd'hui, un acheteur en espérant pour les prix des maisons à baisser de 5% permettrait d'économiser 355 $ par mois en paiement de l'hypothèque, 16600 $ en acompte et 83 $ en impôts fonciers.
Cependant, les taux des prêts sont à des niveaux historiquement bas. Il est probable que les taux vont augmenter. Si les prix des maisons baisser de 5% et le taux de prêt jumbo augmente de 1 point (les taux des prêts jumbo ont oscillé autour de 5,6% au cours des trois dernières années et aussi récentes que Août 2008 ont été un peu plus de 7%), le paiement mensuel d'un acheteur serait d'environ $ 7527 ou 426 $ de plus que l'achat d'une maison 1.660.000 $ aujourd'hui à 5%. Si les taux a bondi de 2 points (peu probable dans un avenir proche) le paiement mensuel du prêt serait 8345 $ ou 1245 $ de plus par mois.
Acheteurs et vendeurs doivent réfléchir sur les coûts de financement. Il existe de nombreux excellents sites Web avec des graphiques, des graphiques et des analyses qui aident les consommateurs à comprendre les marchés du crédit hypothécaire.
Est-ce que les prix des maisons d'ajuster plus que les taux de prêt ou de taux de prêt sera d'ajuster plus de prix de l'immobilier? Ma meilleure supposition est que les ajustements négatifs au prix de l'immobilier sera compensée par des coûts de financement plus élevés. Si les prix continuent d'augmenter (le prix médian des maisons à Los Altos pour le premier semestre de 2011 est en hausse de 7% par rapport à celui de 2010 et de 10% par rapport à celui de 2009), les acheteurs de manquer le bateau. Au moins c'est ce que je vois pour le marché de Los Altos de l'immobilier.
Si vous avez des questions au sujet de la valeur de votre maison dans le marché actuel ou si vous souhaitez acheter une maison, s'il vous plaît appel ou d'un texte me à 650 465-0755.
Il a eu beaucoup d'excitation locale au sujet de la vente récente de 13 310, chemin de La Paloma, à Los Altos Hills. Bien que je n'ai pas personnellement vu cette maison, il semble y avoir un immobilier de luxe phénoménal one-of-a-kind digne de son prix de vente stratosphérique de 100 millions de dollars. En tant que résident du comté de Santa Clara, je tiens à remercier personnellement Yuri Milner pour lui seul l'ajout d'importants revenus d'impôt foncier dans les coffres de Santa Clara County.
Il devait être un bien difficile à des prix alors j'ai pensé que je ferais ce que les vendeurs à domicile beaucoup le font, je suis allé à Zillow pour obtenir un Zestimate. Zillow de Zestimate était 21.604.000 $., un 78,4 millions de dollars de dollars seulement timides de son prix de vente réel.
Pour être juste, cette propriété est extrêmement rare, ce qui rend difficile le prix. Selon le site Zillow web propre:
«Une évaluation à domicile est la valeur Zestimate Zillow de marché estimée. Ce n'est pas une évaluation. Utilisez-le comme point de départ pour déterminer la valeur d'une maison. "
Zillow est un bon endroit pour commencer, mais s'il vous plaît ne pense pas qu'un Zestimate devrait être la valeur réelle du marché pour votre maison. L'état de votre maison, l'emplacement, mises à jour, etc doivent être inclus dans l'évaluation de votre maison. Cherchez un immobilier bien informé professionnel pour vous aider à déterminer la valeur de votre maison sur le marché immobilier actuel.
FYI - Bien que 13310 La Paloma Road est la plus grande maison unifamiliale à vendre à Santa Clara County, il ya au moins une maison qui est plus grand .... 12335 Disque Stonebrook à Los Altos Hills a été cotée sur le marché et hors de ces dernières ans (dernier cours coté à 28,5 millions de dollars). Le vendeur (par MLS données) indique que cette propriété est de 30.000 pieds carrés (dossiers du comté il montre à 14 787 pieds carrés), ce qui rend la maison plus grande famille unique que je suis au courant de comté de Santa Clara.
Si vous avez des questions au sujet de ces propriétés ou sur la valeur de votre maison dans le marché actuel, s'il vous plaît me contacter directement au 650 917-4250 pour une conversation confidentielle.
Voici Los Altos Hills propriétés au prix de 10 millions de dollars et au-dessus:
En suspens aujourd'hui sur le marché immobilier, est-il plus de sens pour un acheteur de maison pour acheter une maison moins chère qui est en besoin d'être rénové / expansion ou une maison plus chère qui a déjà été remodelé? La réponse peut ne pas être aussi simple que cela.
Pour la commodité du raisonnement, je suppose que l'acheteur de maison a approximativement la même quantité dédié pour un achat comme il / elle le fait pour un achat / rénovation.
Regardons quelques-uns des avantages de l'achat d'une maison qui a déjà été sensiblement élargi / remaniée mais dont le prix d'achat initial est plus élevé:
Vous n'avez pas à faire le travail! Il suffit de tourner la clé et emménager
Rénovation peut être un processus coûteux stressant. Achat d'une maison qui a déjà été remodelé élimine ces problèmes.
La plupart tout est neuf et à jour. Les coûts d'entretien (en théorie) sera inférieur.
Vous contrôlez les coûts parce que vous savez exactement ce que votre coût final pour la maison rénovée est ... Il est de votre prix d'achat.
Vous pouvez également contrôler la méthode de financement. Si vous étiez à remodeler une vieille maison, vous devez venir avec de l'argent supplémentaire ou de nouveaux financements.
Les avantages de l'achat d'une maison moins coûteuse et de faire une rénovation / extension: vous
Vous obtenez exactement ce que vous voulez en termes de produit fini. Vous arrivez à concevoir la maison dans le style et la fonction que vous voulez (en attente de budget). Vous avez le contrôle total sur le produit final (sorte de).
Vous ajoutez de la valeur à la propriété (mais peut-être pas autant que vous espérez). Cliquez ici pour le remodelage rapport annuel du magazine détaillant la relation entre les coûts de rénovation par rapport à la valeur de revente à domicile pour la région de San Francisco.
Pensées supplémentaires pour ceux qui veulent rénover une maison:
Qu'est-ce que le plan d'étage de base de la maison d'origine vous avez l'intention de remodeler? Certains empreintes conduire à de meilleurs ajouts et remodeler. Par exemple, la plupart des 50-60 ans vieilles maisons de Los Altos ont de petites cuisines et salles de bains qui non seulement ont besoin d'être rénové, mais il s'est étendu aussi bien. Où est ce que l'espace vient-il? Idéalement, si vous pouvez trouver une maison qui dispose de l'espace qui peut être réutilisé. Est-il possible de prendre une chambre à coucher 3 et élargir à travers la cour arrière et ajouter une suite parentale, etc? Surface du terrain devient plus important.
Les coûts de construction varient de sorte que vous devriez vérifier auprès de plusieurs entrepreneurs. Une section locale haut de gamme constructeur ne sera pas toucher un emploi à moins qu'il est à 700-1000 $ le pied carré. Je rénové ma maison en 2004 pour environ $ 250/ft. Les prix actuels devrait être quelque part entre les deux.
Où prévoyez-vous de vivre quand le travail est fait? La plupart des constructeurs préfèrent que vous vivez ailleurs afin qu'ils puissent faire leur travail sans que le propriétaire toujours présent.
Comment allez-vous financer les travaux de rénovation? Un remodelage prend de trésorerie, l'avez-vous? Est-ce que vous avez à liquider etc stock à financer la rénovation de ce fait perdre un atout (le stock) qui est (probablement) faire de l'argent pour vous. Quel est le coût d'opportunité de l'utilisation de votre argent pour financer la rénovation? L'achat d'une maison qui est fait vous permet de "financer" les "coûts remodeler" dans le prêt initial.
Comment est votre vie de famille? Êtes-vous marié? enfants? Ne voulez que cela continue? Un remodelage prolongée prend son péage sur toutes les parties concernées (votre famille ainsi que votre constructeur). Malheureusement, j'ai vu certains mariages passer par le temps et les frais d'une rénovation à domicile seulement pour séparer dans quelques années après l'achèvement des travaux.
Récupérer vos coûts sur un remodelage dépend de l'endroit où vous vous sentez le marché immobilier est en cours et votre période de détention. Le plus vous maintenez, plus la probabilité que le marché monte. Cependant, plus vous maintenez, plus la probabilité que la rénovation sera devenu vieux (les changements de style) et ont moins de valeur à la revente.
Pensée finale
J'ai acheté une maison plus petite à Los Altos dans le meilleur quartier je pouvais me permettre. Quelques années plus tard, j'ai terminé une rénovation / extension. En regardant en arrière, je n'étais pas aussi efficace dans mon utilisation de l'espace, mais je suis heureux avec le résultat final. Je regarde cela comme un investissement dans la qualité de ma famille de la vie.
Si vous avez des questions sur l'opportunité de transformer ou acheter un nouveau, s'il vous plaît me contacter directement au 650 917-4250 pour une discussion confidentielle.
