Hvis du tenker på å selge hjemmet ditt, er du sannsynligvis få mange spørsmål. Hva er mitt hjem verdt? Hva reparasjoner må jeg gjøre? Bør jeg gjøre inspeksjoner? Iscenesette jeg hjem? Hvordan velger jeg en eiendomsmegler?
Med nesten 20 års erfaring med lokale hjemme selgere, det er antagelig ikke et spørsmål som jeg ikke har blitt spurt. Nedenfor er artikler som adresserer mange av de spørsmålene som hjemme selgere har om å selge en bolig i eller i nærheten av Los Altos.
Hvorfor skal du leie David Blockhus å selge hjemmet ditt? Se nedenfor.
Skulle du ha noen spørsmål om å selge ditt hjem i eller i nærheten av Los Altos vennligstkontakt megdirekte på 650 917-4250.
Facebook går offentlig i bare 15 dager. Når den gjør det, vil det være hundrevis av nylig preget millionærer bare clamoring for ditt hjem. Eller i det minste som er hva pressen og en rekke eiendomsmeglere ønsker du å tenke. Så hvis du tenker på å selge hjemmet ditt, og har fleksibilitet, kan nå være tid til å sette ditt hjem på markedet heller enn å vente i påvente av framtidige rikdommer som kanskje aldri virkeliggjort. Her er tre grunner til hvorfor:
Foreløpig Bolig Varelager er lav -
Los Altos Eiendomsmarkedet har alltid vært inventar drevet. Vanligvis når Enmansbolig inventar toppene over 100 aktive oppføringer, er det en sterk kjøpere markedet. Motsatt, når lagerbeholdningen faller under 30 boliger for salg, er det en sterk selgere marked. Akkurat nå er vi svever rundt 45 aktive oppføringer eller litt over 2 måneder tilførsel av salgbare boliger. Det er sterk selgers marked for tiden.
Hvis nok selgere "tid markedet" ved å vente til den ferske millionærer kontanter inn på deres lager nedfallsfrukt, kan vi faktisk se en stor økning i varelager som resulterer i en uforutsett kjøpers marked.
Fortsatt sterk Kjøper Demand -
Kjøper etterspørselen er høyere enn tidligere sett. Mer enn to tredeler av de boliger som stenges escrow i Los Altos i april måned hadde flere tilbud. De fleste av de over budene var i 100k-130k serien, men noen få toppet 300K. Siden januar har flere tilbud blitt normen heller enn unntaket.
Snarere enn å vente, har noen av dem som vil dra nytte av deres selskap går offentlig allerede sluttet seg til rekkene av boligkjøpere - bare øke dagens etterspørsel etter gode hjem.
Fortsatt lave renter -
Twenty-seks av de boliger som stenges escrow i april i Los Altos hadde finansiering. Selv kjøpere som kan betale kontant, er finansiering. Hvis de brukte kontanter til å gjøre første kjøp, er de refinansiering fordi kostnadene av penger er historisk lav. Kjøpere er innløse på de lave rentene ved å kjøpe og / eller refinansiering nå.
I dag har nylig preget millionærer har lært fra "Google Effect" era millionærer. De kommer ikke til å løpe ut og kjøpe et hus bare fordi de kan. Jada, kan det være noen som ikke er kjent med å ha og / eller håndtere store mengder penger som vil gå ut og kjøpe et trofé hus. Men mitt spill er at de er få og langt mellom. Mange vil kjøpe, men når de gjør det, vil det være en forsiktig og gjennomtenkt livsstil eller investeringsbeslutning.
Interessert i å selge hjemmet ditt?
Gi meg en samtale på 650 917-4250
Jeg har blitt lisensiert og aktivt selge boligeiendommer lokalt siden 1993
Ifølge MLS oppføringer Inc. data Det er nå åtti-tre enkelt familie boliger for salg i Los Altos. Førti-syv boliger er aktive oppføringer og de resterende tretti-seks boliger er under kontrakt.
April Hjem salgsaktivitet for Los Altos - Red Hot aktiv:
35 samme familie hjem (SFH) stengt escrow i Los Altos i april måned. Dette er det høyeste antall salg i løpet av de siste 6 år i april. Den fem år gjennomsnittlig antall SFH salg i april har vært 24.
Tjueen egenskaper hadde flere tilbud og solgt på eller over sitt prisforlangende. Homes i alle priser spenner fått enorm aktivitet på grunn av en knapphet på gode boliger for salg.
Prisene er opp Big Time forhold til tidligere år:
Median Salgsprisen for enkelt familie boliger som stenges escrow i april 2012 var $ 1.950.000. Dette er 20% høyere enn for ett år siden og 28% høyere enn april 2010.
Nedenfor er en fem-års historie salgsaktivitet for én familie hjem i Los Altos:
Hvis du er interessert i å selge hjemmet ditt gi meg en samtale på 650 917-4250.Du trenger mye informasjon før du bestemmer deg om hvem som å liste opp hjemmet ditt med.Jeg har blitt lisensiert og aktivt selge boligeiendommer lokalt siden 1993.
Vi har fått en flott ny oppføring i den sørlige delen av Midtown Palo Alto. Jeg skriver "vi" fordi jeg er co-listing denne eiendommen med Hannelore Blanchard , min avlukke kompis på kontoret. Det er virkelig en fantastisk hjem med fire gode store soverom og to komplette bad. Huset har blitt modernisert, men en eldre oppussing, men pent gjort allikevel.
Hjertet av hjemmet (figurative og bokstavelig talt) er kjøkkenet som inneholder granitt benkeplater med spise-i baren, rustfritt stål apparater (Men ovnene er eldre), og en overflod av skapplass. I tilknytning til kjøkkenet er en flott arbeidsplass område som i dag blir brukt som en kontor. Den romslige stuen er merket med den vedfyrte peisen. Takvinduer gir ytterligere lys og noen åpen for å gi luft sirkulasjon.
Bakgården er utsøkt. Tenk slapper av på en solstol med et glass god vin og ser ut på din egen private oase. Følg rusler stien som den bukter seg rundt japanske Maples, frukttrær, skoger og vakre Koi Pond. Det andre soverommet har egen privat dekk med hevet hage boksen.
Los Altos eiendomsmarkedet er fresende. Er kjøpere ute i kraft, flere tilbud er normen snarere enn unntaket, og som kan forventes, er beholdningen begrenset. Gitt våre nåværende sterke selgers marked, hvorfor skulle noen selger ønsker å begrense mengden av eksponering (og dermed penger) sin hjemme ville få ved å selge som en lomme oppføring?
Hvis du tenker på å selge hjemmet ditt "off market" som en lomme liste, bør du se videoen.
Hver så ofte, får jeg flygeblad sluppet av på dørstokken min ber meg om å selge min hjem til noen som er "interessert i å kjøpe en eiendom i nabolaget mitt." Jeg har fått dem fra samme person i over fem år, men han har ikke flyttet inn i nabolaget. Jeg lurer på hvorfor?
I denne brosjyren ble kjøperens vilkår klart stavet ut:
Jeg vil kjøpe eiendommen i "som er: tilstand
Jeg vil betale en rettferdig pris
Jeg vil betale kontant
Du kan forbli i hjemmet en stund etter at vi lukker
Jeg er ikke en agent
Jeg vil betale alle avsluttende kostnader
Jeg vil gjøre denne transaksjonen lett og smidig
Den andre ledd lyder ...
"Hvis du tenker på salg, vennligst gi meg beskjed og jeg vil gjerne møte med deg og gjøre en rettferdig tilbud. Jeg er ikke en eiendomsmegler. Jeg er interessert i eiendom i dette nabolaget. Jeg ser frem til å høre fra deg .... "
Den nederste hadde et fornavn, telefon og e-postadresse.
Fra et raskt blikk ser det ut som om dette er bare en fyr som ønsker å flytte inn i min Los Altos nabolaget. Hvor smigrende, liker han nabolaget mitt og ønsker å være min nabo. Jeg gjorde litt research og dette er hva jeg fant ut.
Kjøperen er en real estate investor. Han ønsker å kjøpe et hus hvis han kan tjene penger på det. Jeg kommer ikke til å se ham gjøre verftet arbeid ut foran. Hans barna kommer ikke til å leke med meg. Han vil ikke gå på nabolaget Block Party!
Hans flyer gjør det se ut som om han er virkelig interessert i å kjøpe i nabolaget for personlig bruk, men realiteten er at han kjøper og selger boliger på markedet for et overskudd. Det er et ganske sofistikert system hvis suksess er delvis basert på mangel på kunnskap eller raffinement av hus.
Her er hvordan det fungerer
Etter målretting et nabolag med flyers (tilsynelatende hans nabolag er hele halvøya), får han en telefon fra den intetanende hjem selgeren. Han tilbyr en betydelig under markedsverdi tilbudet, men gjør det høres bedre ved å gjøre prosessen enklere på selgeren (kjøpe "som er" betale kontant (egentlig gjør han?), Betaler avsluttende kostnader, la hus å bo i huset etc. ).
Kontrakten setter ham og / eller en mottaker som kjøper (dette tillater ham å tildele kjøperens kontraktsmessige rettighetene til en tredjepart). Enten før eller mens i kontrakten, sikrer han en investor / kjøper som vil overta kjøpet, fjerner han seg fra kontrakten, og en ny investor / kjøper blir kjøperen. Han går bort med et stort gebyr for å sette opp avtalen (ikke han trenger en eiendomsmegler lisens for dette?). Den nye kjøperen får et hjem under markedspris, og selgeren er igjen lurer på hva som skjedde.
Investoren ønsker ikke en eiendomsmegler profesjonell, eiendomsmegling advokat eller andre som kan granske avtalen involvert. Jo flere øyne som ser på avtalen i mindre sannsynlig handelen vil gå gjennom.
Hvorfor er dette en dårlig deal for hjemmet selger?
Investoren vil bare kjøpe eiendommer som er solgt vesentlig under markedskurs - selger legger igjen en stor sum penger på bordet.
Investoren vil bare kjøpe eiendommer "off-market" fordi han vet et hus eksponert mot markedet vil koste ham betydelig mer penger, og dermed redusere sin fortjeneste - igjen, etterlater selger penger på bordet.
Ved å tildele kontrakten til en annen, ikke selgeren ikke vet hvem kjøperen virkelig er eller hva kjøpers kvalifikasjoner er - det er en mye høyere sannsynlighet for at avtalen ikke vil gå gjennom.
Investoren er ikke en lisensiert eiendomsmegler selger enda fungerer som en (er disse aktivitetene ulovlig?) - Kan potensielt medføre selgeren i fremtidige juridiske problemer.
Den investor kan binde opp en eiendom i måneder (inntil han / hun finner en kjøper) - og dermed hindre at selgeren fra å selge hjemmet til noen andre.
Merk: Jeg tror ikke investors virksomhet er ulovlig.Men hans flygeblad er misvisende og hans suksess er direkte relatert til selgerens manglende markedskunnskap.
Hvis du får en av disse flygeblad og er nysgjerrige, sørg for at du fullt ut forstår avtalen og personen bak avtalen før du forplikter deg til noe. Du må vite at hvis du velger å selge hjemmet ditt off-markedet eller som en lomme liste, det er svært sannsynlig at du vil netto mindre penger enn hvis du solgte det med full markedseksponering. Hvis nærmet seg, kontakt din lokale eiendomsmegler eller en eiendomsmegler advokat som er spesialist på denne typen transaksjoner for å se om det er i din beste interesse å selge din hjem på denne måten.
Hvis du har spørsmål om hva som er i din beste interesse når selge ditt hjem i dagens eiendomsmarked, kan du ringe meg direkte på 650 917-4250.
Lave eiendom medarbeidersamtaler kan forekomme i alle eiendomsmarkedet. I et stigende marked, kan flere tilbud lage en endelig kontrakt pris høyere enn dagens sammenlignbare eiendommer. I et fallende marked, kan avgrensningsbrønner verdier ikke kommer inn på verdien. Både kjøper og selger vil hjem å vurdere for den fremforhandlede pris, men noen ganger er det ikke. Hva kan en kjøper eller selger gjøre hvis en eiendom ikke avgrense på eller over fremforhandlede kjøpesummen?
1. Kjøperen kan få inn ekstra penger til å gjøre opp differansen mellom takst og kontraktsverdi.
2. Kjøper og selger kan re-forhandle kontrakten prisen ned til takst pris.
3. Selgeren kan holde fast ved kjøpekontrakten pris og muligens bære en andre notat for forskjellen mellom takst og kjøpekontrakten verdi.
4. Den utlåner kan bestille en andre avgrensningsbrønn som kan komme inn på verdi og / eller anmodning å anke den opprinnelige vurderingen. Klagen kan være basert på appraiser hjelp feil eller utdatert sammenlignbare eiendommer, appraiser manglende kjennskap til samfunnet (sammenligne to hjem fra forskjellige skolesystemer etc.) eller appraiser bruke uriktige opplysninger om boligen (dvs. størrelse, alder fasiliteter etc ).
5. Kjøperen kan drepe lånet med den opprinnelige långiver og starte friskt med et nytt lån og senere ny vurdering. Selgeren må godta, dette vil ta tid og det kan ikke gi ulike resultater. Dersom det er spørsmål om en eiendom evne til å vurdere, kan man doble app med to långivere slik at du har en back-up på plass bør det første utlåner (gjøre til lav vurdering) ikke kunne utføre.
6. Begge parter kan avtale å avbryte transaksjonen.
Siden 1994 har jeg sett nesten alle disse strategiene i reaksjon på en lav vurdering verdi brukt. Reforhandle kjøpsprisen og / eller har kjøperen bringe inn mer penger synes å være mest brukt strategi for å holde avtalen sammen. Men det avhenger egentlig på kjøper, selger og eiendomsmeglere har et møte i tankene å gjøre det arbeidet.
Skulle du ha spørsmål om å kjøpe eller selge en bolig, vennligst ring eller tekst meg direkte på 650 465-0755.
Et hjem kom opp på forrige fredagens Los Altos Hills Broker tur som er en av de fineste eiendommene som jeg noensinne har turnert. Adressen er 25 893 West Fremont Road. Det er oppført på $ 12,750,000. av Tim Anderson av Alain Pinel Realtors.
Hvorfor jeg elsker dette huset? Det er veldig mye en visceral følelse og vanskelig å sette ord på. Men så snart jeg gikk opp oppkjørselen og så hjem, jeg bare visste det var noe spesielt.
For meg er det en beroligende blanding av arkitektoniske stilarter, moderne og tidsriktig ennå med innslag av Prairie Stil bruk av horisontale linjer og åpne områder. Det har rene linjer, bølgende interiør områder og vakre detaljer som bekreftelse på at man kan bygge et betydelig hjem, men det trenger ikke se brautende. Det betyr dominerer ikke sin plass, men heller blander pent, nesten perfekt, på sin 1-acre pakke.
De innvendige arealer er pent proporsjonert, smakfull og vakker. Innenfor dette 11 425 + - kvadratmeter hjem består totalt av 5 roms suiter, 3 halve bad, flotte gourmet kjøkken, intime stue, elegant spisestue, allrom, flere kontorer, luksuriøse Master Suite, hjemmekino, treningssenter, heis , en enestående lavere nivå vinkjeller og smake rom og to garasjer som kan huse opptil 6 biler.
De store opptrekkbare bakkenivå dører bringe utendørs i. Nyt det vakre svømmebassenget og spa, sparke en fotball rundt på den store gresslette, slappe av i en hengekøye, eller en leke litt sandvolleyball. Bakgården har alt.
Ikke bare er hjemme vakker, er det en GRØNN sertifisert Smart hjem som har geotermisk strålende oppvarming, flere sone A / C, og en Crestron home automation system som kontrollerer varme, lys, sikkerhet, video og lyd.
Jeg har vært selger boligeiendommer i Los Altos og kommunene rundt siden 1994. Mesteparten av tiden når jeg representerer en kjøper jeg ikke snakke direkte til eieren. Jeg snakker med oppføringen agent, som igjen snakker med hans / hennes selger klient. Men hver gang en stund du får et hjem blir solgt av eieren eller agent-eier. Dette er kan være en mindre enn ideell situasjon for alle involverte parter.
Det er helt forståelig at selger-agenter ønsker å selge sitt eget hjem. Jeg har gjort det selv - gang. Hvorfor skulle jeg betale noen andre for å selge mitt hjem? Tross alt, det er hva jeg gjør for en lever. Jeg kjenner eiendomsmarkedet. Jeg kjenner de sammenlignbare eiendommer. Jeg kjenner nabolag og hva kjøperne ønsker. Til slutt, vet jeg hjemmet mitt som ingen annen agent kunne. Og det er der problemene begynner.
Dealing with for salg-av-eiere er vanskelig nok, men arbeider med en som også er en eiendomsmegler kan være svært vanskelig for følgende fem grunner:
1. Agent-eiere mangler objektivitet å se sine hjem som en kjøper ville. At rust farget toppskarv teppe gjør ikke hjem retro og verdt mer. Snarere, det gjør det ser gammel og trett og mindre verdt. Vellykkede hjem selgere forstår behovet for å se på hjemme gjennom øynene til en kjøper.
2. Agent-eiere synes prisen de betalte for deres hjem er relatert til sin nåværende verdi. Altfor ofte agent-eierne oppfører seg som tradisjonelle hjem selgere. Selv om de vet det ikke er årsak og virkning forholdet, agent-eierne mener (eller håp) at deres hjem er verdt mer enn det beløpet de har betalt for det. Hei, bare fordi du betalt $ $ $ for hjemmet, ikke gjør det verdt $ $ $ pluss $. Dette gjelder spesielt i dagens eiendomsmegling klima. Rådende markedsforhold fastsette et hjem nåværende markedsverdi. I en kjøpers øyne, ikke din eierskap ikke legge til eller skjemme verdi fra hjemmet.
3. Agent-eiere kan være irrasjonell. Dette blir vanligvis tydelig under forhandlingene. Sammenlignbare boliger salg er nettopp det, sammenlignbare. Agent-eiere bruker sammenlignbare boligsalget ved etablering markedsverdi for kunden sitt hjem. Men dette samme prosess blir forskjøvet når de arbeider med sitt eget hjem. Jeg elsker det når du går over sammenlignbare salg med agent-eiere, de alltid tror at deres hjem er verdt mer fordi den har "potensial". Hei, bakkekontroll til agenten Tom, potensiell betyr ingenting! Se på tallene.
4. Agent-eiere noen ganger kaste etikk ut av vinduet når de arbeider med andre om salg av sitt eget hjem. Er dette tilsiktet? Nei, men det skjer. Fylle de ut informasjonspliktig dokumentene grundig eller er noe informasjon mangler? Agent-eiere forstå prosessen med å selge en bolig, men ofte ser bort fra disse prosessene. For eksempel kan en agent-eier fortelle agenter som tilbud vil bli sett på "som de kommer inn" Så når bare ett tilbud blir presentert, endre de reglene og fortelle eiendomsmegling samfunnet at de holder ut å se på tilbud til en bestemt dato i fremtiden. Imens de "shoppe" det opprinnelige tilbudet til interesserte kjøpere og deres agenter. Endre reglene midtstrøms biter vanligvis agenten-eier i baksiden av skremme bort solide kjøperne og deres agenter. I motsetning til når en tradisjonell hjem selger verver en eiendomsmegler til å selge sine hjem, er det ingen andre par øyne å overvåke prosessen når en agent-eier selger hans / hennes hjem.
5. Agent-eiere kan skremme vekk potensielle huseiere med sin "over-livsglede." Ever gå til et åpent hus i regi av eieren? At eieren følger deg rundt, og peker på alt de liker om eiendommen. Kind of irriterende. Agent-eiere gjør dette til "Nth" grad. De vil møte deg i døra, ønsker du å "logge inn" og deretter gå to meter bak deg peke ut det herlige peis mantel og hvor mye det betyr for dem. Creepy! Sikkerhetskopier av og la kjøperne ta en titt på huset i sitt eget tempo.
Det kommer egentlig ned til det faktum at hvem som helst selge sin egen bolig kan være altfor følelsesmessig investert i hjemmet for å ta gode eiendomsmegling beslutninger. Det er ingen objektiv filter, ingen andre par øyne. Det er en av fordelene med å ansette en eiendomsmegler til å selge huset. En eiendomsmegler vil se på ting objektivt og gi deg perspektivet trengs for å oppnå din eiendomsmegler mål.
Hvis du trenger noen å gi deg reelle svar på dine eiendomsmegling spørsmål, ring eller tekst meg på 650 465-0755
Ifølge Leslie Appleton Young, sjeføkonom for California Association of Realtors, bør Californias boligsalget øker ca 2% og median hjem prisen, som falt 4% i 2011, bør være litt opp. Klikk på bilen 2012 Housing Market Forecast for en 2-minutters video snap shot.
Det er fin informasjon, men det gjør egentlig ikke fortelle oss den sanne historien om hva som skjer i vårt lokale eiendomsmarkedet. Det er en statewide prognose, ikke en Los Altos eller Mountain View Forecast. Nedenfor er våre lokale tall.
Enmansbolig Salget i Los Altos - 2011
Los Altos så 308 samme familie hjem selge i 2011, en 7,8% nedgang fra 2010 (334). Man skulle tro at fordi antall salg er ned at salgsprisene vil også være nede. Dette er imidlertid ikke tilfelle. Median salgspriser var opp 6,3% fra $ 1,550,000 (2010) til $ 1,647,000 (2011). Salget var rask, med gjennomsnittet dager på markedet ned fra 53 (2010) til 40 (2011). Endelig var listeprisen til salgspris forholdet også opp, fra 98,1% (2010) til 99% (2011). Selgere var mer realistisk i sine spørre priser.
Condo / Rekkehus Salg i Los Altos - 2011
Førti-ni Condos / Townhomes tett escrow i Los Altos i 2011. Det er opp 19% fra 2010 (41) og 25% fra 2009 (39). Median Salgssummen var også opp 5,3% fra $ 760K (2009, 2010) til 800K i 2011. Antall dager på markedet for hytter / townhomes ble halvert fra 103 dager (2010) til 52 dager i 2011. Endelig hoppet listeprisen til salgspris forholdet to prosentpoeng fra 96% til 98,3%, noe som indikerer at selgere er realistisk prising sine eiendommer.
Grafene nedenfor viser tallene. Merk: alle data ble hentet fra MLSListings.com vår lokale Multiple Listing tjenesteleverandør.
Er du nysgjerrig på å vite hva som Los Altos hjem solgt for i 2011?
Klikk på 2011 Los Altos Residential Oppsummeringsrapport for detaljer (adresse, salgspris, størrelse osv.) på alle de enkelt familie boliger som stenges escrow i 2011 i Los Altos. Merk: Alle data er hentet fra vår lokale MLS og anses nøyaktig, men ikke garantert.
Er du nysgjerrig på å vite hva som Los Altos leilighet eller rekkehus solgt for i 2011?
Klikk på 2011 Los Altos Condo: Rekkehus Residential Oppsummeringsrapport for detaljer (adresse, salgspris, størrelse osv.) på alle condos / townhomes som lukket escrow i 2011 i Los Altos. Merk: Alle data er hentet fra vår lokale MLS og anses nøyaktig, men ikke garantert.
Skulle du ha noen spørsmål om å selge ditt hjem i dagens marked, eller du ønsker å kjøpe en bolig, vennligst ring eller tekst meg på 650 465-0755.
Tilbake i begynnelsen av 1970-tallet da jeg dro til Oak Avenue Elementary , var skolen et lite nabolag skole. Min barnehage klasse varte hele dagen, var det ingen etter skolen barnepass som YMCA Kid 's Place og det var bare 12 klasserom. Det var ingen multipurpose rom eller datarom (hva var datamaskiner). Kick ball, basketball, og "Kill the Pill" var kampene spilles under lunsj og fordypningen og halvparten av feltet besto av ugress og gopher hull.
Mange av lærerne underviste klassene med kombinerte karakterer. Studentene kan være i en 2nd/3rd klasse klasse eller 3rd/4th klasse klasse. Hot lunsj besto av McDonalds hamburgere eller Der Wienerschnitzel pølser. Fru Finch var vår Prinsipp og 6. klassinger, med sine "sikkerhet" mellomverk og stopp skilt, gjorde korset tur plikt.
Ting har sikkert endre seg over årene og skolen og dens fasiliteter har vokst. Amy Romem er prinsippet (selv om hun vil er ute i fødselspermisjon) og påmelding er opp. Denne videoen viser hvorfor vår sør Los Altos samfunnet elsker "nyere" Oak Elementary School.
